近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，成交放緩，不少投資者將目光轉(zhuǎn)向了國(guó)外房產(chǎn)。雖然美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格不便宜，但是成本回報(bào)率相對(duì)來(lái)說(shuō)比國(guó)內(nèi)要高，所以投資美國(guó)房產(chǎn)也成為很多想移民美國(guó)的中國(guó)人的選擇。購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)必然需要大筆款項(xiàng)，這樣看來(lái)貸款買(mǎi)房是個(gè)不錯(cuò)的選擇，那么美國(guó)購(gòu)房貸款怎么申請(qǐng)，匯款途徑有哪些呢？飛際美國(guó)移民專(zhuān)家為大家詳細(xì)介紹！

一、美國(guó)房產(chǎn)投資

地段決定房?jī)r(jià)：與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，“地段決定房?jī)r(jià)”是放之四海而皆準(zhǔn)的真理。在美國(guó)，好地段的房?jī)r(jià)漲幅普遍較高，房屋周邊的生活服務(wù)設(shè)施也很齊全，當(dāng)然，房產(chǎn)稅也會(huì)比較高。實(shí)際上，這會(huì)形成一個(gè)良性循環(huán)：好地段—房?jī)r(jià)高—房產(chǎn)稅高—配套設(shè)施好—房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。當(dāng)然，各州的不同的地段的房產(chǎn)價(jià)值都不相同，投資回報(bào)率也不盡相同。

房屋周邊景觀：如果房屋地處都市要地，能欣賞城市美景，或是依山傍水，親近大自然，一般來(lái)說(shuō)，這類(lèi)房屋投資價(jià)值也會(huì)很高。因?yàn)榇祟?lèi)房屋很受人們的喜愛(ài)，尤其是在熱門(mén)城市，基本不用擔(dān)心其投資回報(bào)率。

房屋所處社區(qū)的配套設(shè)施：房屋周邊的配套設(shè)施也是影響房產(chǎn)甚至的關(guān)鍵因素。若是房屋周邊有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、知名企業(yè)，這些都是保證房屋升值的關(guān)鍵因素。例如奧蘭多，靠近迪士尼公園、、購(gòu)物中心、商業(yè)中心，或是地處優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房屋，其房?jī)r(jià)不菲。

房屋供求關(guān)系：美國(guó)房屋的供求關(guān)系依靠房屋庫(kù)存量這一指標(biāo)來(lái)衡量，并且會(huì)細(xì)化到每個(gè)社區(qū)的庫(kù)存量，讓投資者一目了然。如果某個(gè)地段良好、配套設(shè)施完善的社區(qū)的房屋庫(kù)存量低，那么可以推斷該地段的房?jī)r(jià)居高不下，且一有新房銷(xiāo)售，也會(huì)馬上被搶購(gòu)一空。

房屋整體設(shè)施：房屋的大小、房間數(shù)量、裝修情況等因素也是影響房?jī)r(jià)的重要因素。一般來(lái)說(shuō)，使用面積大、房間多、內(nèi)部裝修精致的房屋更容易賣(mài)出高價(jià)。在美國(guó)移民生活中，轉(zhuǎn)售房屋前，屋主可以先裝修房屋的外觀、內(nèi)部，或是改造房屋，確保房子的增值。具體可以參考飛際海外通《美國(guó)房產(chǎn)投資適合么,買(mǎi)房美國(guó)好處是什么?》

二、美國(guó)購(gòu)房匯款途徑

家人與朋友轉(zhuǎn)賬：數(shù)名親屬分別購(gòu)買(mǎi)不超過(guò)5萬(wàn)美元的外匯，從各自境內(nèi)銀行賬戶(hù)匯入開(kāi)發(fā)商的境外銀行賬戶(hù)或投資人的境外賬戶(hù)。幾十萬(wàn)美金的購(gòu)房款，在法律框架之內(nèi)，是可以合規(guī)操作的。比如由自己父母等直系親屬5人以下，在自然年前和年后，分別各購(gòu)5萬(wàn)以下元匯到你境外賬戶(hù)20萬(wàn)美元；4人跨年7天后再各購(gòu)5萬(wàn)以下美元，也就有了總計(jì)40萬(wàn)購(gòu)房款，足夠買(mǎi)一套中價(jià)位房產(chǎn)。 如果家人還有另一個(gè)境外賬戶(hù)，如法炮制，可得到另外40萬(wàn)美元投資款。

用第三方匯款：首先，投資人將購(gòu)房資金轉(zhuǎn)入第三方中國(guó)境內(nèi)的銀行賬戶(hù)中；然后，該第三方將同等金額的美元從其境外銀行賬戶(hù)轉(zhuǎn)入投資人境外賬戶(hù)或開(kāi)發(fā)商境外賬戶(hù)。這一方法有風(fēng)險(xiǎn)。收款方最近爆出被美國(guó)懷疑洗錢(qián)而遭到罰款和處罰的案例，因此需要找到有合法外匯的第三方機(jī)構(gòu)。

基金證券通道：外管局近年批準(zhǔn)了一些金融機(jī)構(gòu)， 如銀行和基金公司等，試點(diǎn)操作超過(guò)5萬(wàn)美元的大額換匯和投資服務(wù)，投資人通過(guò)這些基金公司設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)投資計(jì)劃，審核后，投資人將整筆大額人民幣從個(gè)人賬戶(hù)轉(zhuǎn)入基金公司，基公司在向投資人指定的海外投資賬戶(hù)匯款。

境外貸款：通過(guò)由境內(nèi)資產(chǎn)擔(dān)保而獲得的境外貸款。目前，少數(shù)指定的中國(guó)境內(nèi)銀行可以提供此類(lèi)境外貸款服務(wù)，貸款由投資人存放在貸款銀行的境內(nèi)賬戶(hù)提供資產(chǎn)擔(dān)保。目前外國(guó)人個(gè)人貸款比較可能的是一些中資銀行， 如中國(guó)工商銀行，華美銀行，萬(wàn)通貸款銀行等，貸款周期在30天- 45天左右。 不查收入，利率根據(jù)貸款人資質(zhì)在5.65- 6.25%之間。 他們會(huì)幫你出購(gòu)房預(yù)批準(zhǔn)信給賣(mài)方。如果是外國(guó)人貸款，購(gòu)房首付一般在40%左右。

三、美國(guó)購(gòu)房貸款申請(qǐng)步驟

首先在美國(guó)貸款買(mǎi)房要填表說(shuō)明貸款基本情況，在做外國(guó)人貸款時(shí)首先要填寫(xiě)一張表, 把貸款的基本情況寫(xiě)清楚。最好找一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)幫助你，因?yàn)殂y行核實(shí)貸款人背景及資金情況。接下來(lái)就要把所有的表格交到銀行，銀行會(huì)來(lái)做一個(gè)核實(shí)，比如會(huì)打電話(huà)到公司去問(wèn)申請(qǐng)人是不是真的是這里的職員等方式。

等到銀行把情況都核實(shí)好了，他們會(huì)派一個(gè)估價(jià)師來(lái)評(píng)估一 下房子的價(jià)值多少錢(qián)。估價(jià)師通常被稱(chēng)為銀行的眼睛，由他來(lái)評(píng)估房子是不是值得貸這么多款。當(dāng)估價(jià)師估好價(jià)格，信息也都核實(shí)后，一般情況下，在24小時(shí)或48小時(shí)內(nèi)就可以獲得貸款的金額了。具體可以參考飛際海外通《美國(guó)買(mǎi)房貸款條件,如何在美國(guó)貸款買(mǎi)房》

四、美國(guó)貸款買(mǎi)房注意事項(xiàng)

鑒于自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購(gòu)買(mǎi)投資房時(shí)也想以自住房申報(bào)。實(shí)際上，銀行會(huì)依據(jù)一些條件來(lái)判定顧客購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是用自住還是投資。

如果想要以自住房的利息來(lái)購(gòu)買(mǎi)投資房，也有一種辦法，就是付點(diǎn)數(shù)。一個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是貸款金額的1%。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于40萬(wàn)的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時(shí)要付兩個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是40萬(wàn)乘2%，也就是一次性付8000元。

那么是選擇一次性購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)，還是較高的利率？這要看保持投資房多久。例如一個(gè)貸款40萬(wàn)、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點(diǎn)數(shù)，大約7年就把8000元賺回；但如果購(gòu)房者打算兩三年就賣(mài)掉房子，那么就沒(méi)必要購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)數(shù)了。

知識(shí)拓展

美國(guó)幅員遼闊，有風(fēng)光無(wú)比的海岸線，有蜿蜒曲折的山脈，還有很多超大的國(guó)家公園，如果你想出去玩，有很多地方可以玩。美國(guó)航空業(yè)發(fā)達(dá)，幾乎想去哪里都有航班，除了開(kāi)車(chē)，美國(guó)是一個(gè)車(chē)輪上的國(guó)家，車(chē)價(jià)超級(jí)便宜，而且停車(chē)簡(jiǎn)直方便到哪里都有，很少有停車(chē)位。想了解更多美國(guó)移民政策可以聯(lián)系我們！