近年來，隨著國內房地產市場調控趨嚴，成交放緩，不少投資者將目光轉向了國外房產。雖然美國房產價格不便宜，但是成本回報率相對來說比國內要高，所以投資美國房產也成為很多想移民美國的中國人的選擇。購買美國房產必然需要大筆款項，這樣看來貸款買房是個不錯的選擇，那么美國購房貸款怎么申請，匯款途徑有哪些呢？飛際美國移民專家為大家詳細介紹！

一、美國房產投資

地段決定房價：與國內房地產市場一樣，“地段決定房價”是放之四海而皆準的真理。在美國，好地段的房價漲幅普遍較高，房屋周邊的生活服務設施也很齊全，當然，房產稅也會比較高。實際上，這會形成一個良性循環(huán)：好地段—房價高—房產稅高—配套設施好—房價繼續(xù)走高。當然，各州的不同的地段的房產價值都不相同，投資回報率也不盡相同。

房屋周邊景觀：如果房屋地處都市要地，能欣賞城市美景，或是依山傍水，親近大自然，一般來說，這類房屋投資價值也會很高。因為此類房屋很受人們的喜愛，尤其是在熱門城市，基本不用擔心其投資回報率。

房屋所處社區(qū)的配套設施：房屋周邊的配套設施也是影響房產甚至的關鍵因素。若是房屋周邊有優(yōu)質學區(qū)、商業(yè)中心、知名企業(yè)，這些都是保證房屋升值的關鍵因素。例如奧蘭多，靠近迪士尼公園、、購物中心、商業(yè)中心，或是地處優(yōu)質學區(qū)的房屋，其房價不菲。

房屋供求關系：美國房屋的供求關系依靠房屋庫存量這一指標來衡量，并且會細化到每個社區(qū)的庫存量，讓投資者一目了然。如果某個地段良好、配套設施完善的社區(qū)的房屋庫存量低，那么可以推斷該地段的房價居高不下，且一有新房銷售，也會馬上被搶購一空。

房屋整體設施：房屋的大小、房間數量、裝修情況等因素也是影響房價的重要因素。一般來說，使用面積大、房間多、內部裝修精致的房屋更容易賣出高價。在美國移民生活中，轉售房屋前，屋主可以先裝修房屋的外觀、內部，或是改造房屋，確保房子的增值。具體可以參考飛際海外通《美國房產投資適合么,買房美國好處是什么?》

二、美國購房匯款途徑

家人與朋友轉賬：數名親屬分別購買不超過5萬美元的外匯，從各自境內銀行賬戶匯入開發(fā)商的境外銀行賬戶或投資人的境外賬戶。幾十萬美金的購房款，在法律框架之內，是可以合規(guī)操作的。比如由自己父母等直系親屬5人以下，在自然年前和年后，分別各購5萬以下元匯到你境外賬戶20萬美元；4人跨年7天后再各購5萬以下美元，也就有了總計40萬購房款，足夠買一套中價位房產。 如果家人還有另一個境外賬戶，如法炮制，可得到另外40萬美元投資款。

用第三方匯款：首先，投資人將購房資金轉入第三方中國境內的銀行賬戶中；然后，該第三方將同等金額的美元從其境外銀行賬戶轉入投資人境外賬戶或開發(fā)商境外賬戶。這一方法有風險。收款方最近爆出被美國懷疑洗錢而遭到罰款和處罰的案例，因此需要找到有合法外匯的第三方機構。

基金證券通道：外管局近年批準了一些金融機構， 如銀行和基金公司等，試點操作超過5萬美元的大額換匯和投資服務，投資人通過這些基金公司設立專項投資計劃，審核后，投資人將整筆大額人民幣從個人賬戶轉入基金公司，基公司在向投資人指定的海外投資賬戶匯款。

境外貸款：通過由境內資產擔保而獲得的境外貸款。目前，少數指定的中國境內銀行可以提供此類境外貸款服務，貸款由投資人存放在貸款銀行的境內賬戶提供資產擔保。目前外國人個人貸款比較可能的是一些中資銀行， 如中國工商銀行，華美銀行，萬通貸款銀行等，貸款周期在30天- 45天左右。 不查收入，利率根據貸款人資質在5.65- 6.25%之間。 他們會幫你出購房預批準信給賣方。如果是外國人貸款，購房首付一般在40%左右。

三、美國購房貸款申請步驟

首先在美國貸款買房要填表說明貸款基本情況，在做外國人貸款時首先要填寫一張表, 把貸款的基本情況寫清楚。最好找一個房產經紀人來幫助你，因為銀行核實貸款人背景及資金情況。接下來就要把所有的表格交到銀行，銀行會來做一個核實，比如會打電話到公司去問申請人是不是真的是這里的職員等方式。

等到銀行把情況都核實好了，他們會派一個估價師來評估一 下房子的價值多少錢。估價師通常被稱為銀行的眼睛，由他來評估房子是不是值得貸這么多款。當估價師估好價格，信息也都核實后，一般情況下，在24小時或48小時內就可以獲得貸款的金額了。具體可以參考飛際海外通《美國買房貸款條件,如何在美國貸款買房》

四、美國貸款買房注意事項

鑒于自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上，銀行會依據一些條件來判定顧客購買的房產是用自住還是投資。

如果想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點數。一個點數，就是貸款金額的1%。舉例來說，對于40萬的投資房貸款，根據房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。

那么是選擇一次性購買點數，還是較高的利率？這要看保持投資房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數，大約7年就把8000元賺回；但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點數了。

知識拓展

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