隨著近幾年國內(nèi)樓市調(diào)控收緊，交易傾向低迷，很多投資者把目光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)。美國房產(chǎn)雖然也不便宜，但是相對(duì)而言，性價(jià)比高于國內(nèi)，因此投資美國房產(chǎn)也成為了很多移民美國的華人的選擇。那么在美國投資房和自住房有什么區(qū)別呢?

一、貸款類型區(qū)別

　　1、鑒別投資房

　　鑒於自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購買投資房時(shí)也想以自住房申報(bào)。實(shí)際上，銀行會(huì)依據(jù)一些條件來判定顧客購買的房產(chǎn)是用自住還是投資。

　　2、付點(diǎn)數(shù)降利率

　　如果民眾想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點(diǎn)數(shù)。一個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是貸款金額的1%。舉例來說，對(duì)於40萬的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時(shí)要付兩個(gè)點(diǎn)數(shù)，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。

　　那么是選擇一次性購買點(diǎn)數(shù)，還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如壹個(gè)貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點(diǎn)數(shù)，大約7年就把8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點(diǎn)數(shù)了。

二、首付要求區(qū)別

　　從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請(qǐng)到70%，這就是說購房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時(shí)可以達(dá)到90%之多。銀行對(duì)首付的要求也會(huì)更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈(zèng)予，若購買投資房，銀行要查看申請(qǐng)人兩個(gè)月的銀行月結(jié)單，其中不允許有任何贈(zèng)與款。另外，申請(qǐng)人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房?jī)H為620分。

　　在成功申請(qǐng)移民美國之后，相對(duì)其他商業(yè)貸款，申請(qǐng)房屋貸款比較容易，而且利率較低，因此購買房產(chǎn)，要善於利用銀行貸款，也就是學(xué)會(huì)藉錢投資，用別人的錢賺錢。

　　但投資房貸款和自住房貸款有些不同。申請(qǐng)投資房貸款曾經(jīng)做過房東。投資房購買者去銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)看負(fù)債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，某人月收入5000元，當(dāng)前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險(xiǎn)等負(fù)債額每月2500元，負(fù)債和收入比例剛好50%，他可以申請(qǐng)到這個(gè)貸款。但如果本人還有汽車貸款200元，負(fù)債達(dá)到54%，就不能申請(qǐng)到這棟投資房的貸款了。

　　如果是自住房，而且這套自住房還是用貸款買的。那么你在報(bào)稅時(shí)，和自住房相關(guān)的一些費(fèi)用都可以抵免稅，比如貸款利息、貸款點(diǎn)數(shù)、地稅等等。這相當(dāng)于給了購房者一個(gè)很大的稅務(wù)優(yōu)惠。

　　如果納稅人要出售自住房，原本要交納資本增值稅，但如果被出售的是自住房，且業(yè)主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個(gè)人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。

　　當(dāng)納稅人申報(bào)其自住房之后，美國稅務(wù)局將會(huì)定時(shí)檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報(bào)其自住房的狀況。

　　如果你是以個(gè)人名義投資房產(chǎn)的，可以通過房子的地稅，保險(xiǎn)費(fèi)，房子的折舊費(fèi)，裝修維修費(fèi)，房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)等這些方式來抵稅。對(duì)高收入者來說，省下的稅可以高達(dá)40%，相當(dāng)于政府幫你給了一半的開支。

　　如果你是用公司名義投資房地產(chǎn)的，除了以上提及的抵稅項(xiàng)外，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費(fèi)用，員工的所有工資，福利，用公司的名義買的電腦，家具，電器等“辦公用品”等等，通通可以抵稅，專家建議，謹(jǐn)記保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是信件等作為報(bào)稅憑據(jù)。