美國移民費用，美國自住房貸款和投資房貸款區(qū)別何在？

更新時間：2020-10-26 14:45:00 來源：美國移民 瀏覽人數(shù)：196

　　隨著近幾年國內(nèi)樓市調(diào)控收緊，交易傾向低迷，很多投資者把目光轉向海外房產(chǎn)。美國房產(chǎn)雖然也不便宜，但是相對而言，性價比高于國內(nèi)，因此投資美國房產(chǎn)也成為了很多移民美國的華人的選擇。那么在美國投資房和自住房有什么區(qū)別呢?

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一、貸款類型區(qū)別

　　1、鑒別投資房

　　鑒於自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上，銀行會依據(jù)一些條件來判定顧客購買的房產(chǎn)是用自住還是投資。

　　2、付點數(shù)降利率

　　如果民眾想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點數(shù)。一個點數(shù)，就是貸款金額的1%。舉例來說，對於40萬的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數(shù)，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。

　　那么是選擇一次性購買點數(shù)，還是較高的利率?這要看民眾保持投資房多久。例如壹個貸款40萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數(shù)，大約7年就把8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點數(shù)了。

二、首付要求區(qū)別

　　從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到70%，這就是說購房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時可以達到90%之多。銀行對首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予，若購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單，其中不允許有任何贈與款。另外，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房僅為620分。

　　在成功申請移民美國之后，相對其他商業(yè)貸款，申請房屋貸款比較容易，而且利率較低，因此購買房產(chǎn)，要善於利用銀行貸款，也就是學會藉錢投資，用別人的錢賺錢。

　　但投資房貸款和自住房貸款有些不同。申請投資房貸款曾經(jīng)做過房東。投資房購買者去銀行貸款時，銀行會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，某人月收入5000元，當前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元，負債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200元，負債達到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。

　　如果是自住房，而且這套自住房還是用貸款買的。那么你在報稅時，和自住房相關的一些費用都可以抵免稅，比如貸款利息、貸款點數(shù)、地稅等等。這相當于給了購房者一個很大的稅務優(yōu)惠。

　　如果納稅人要出售自住房，原本要交納資本增值稅，但如果被出售的是自住房，且業(yè)主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。

　　當納稅人申報其自住房之后，美國稅務局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報其自住房的狀況。

　　如果你是以個人名義投資房產(chǎn)的，可以通過房子的地稅，保險費，房子的折舊費，裝修維修費，房地產(chǎn)公司的管理費，房地產(chǎn)經(jīng)紀的中介費等這些方式來抵稅。對高收入者來說，省下的稅可以高達40%，相當于政府幫你給了一半的開支。

　　如果你是用公司名義投資房地產(chǎn)的，除了以上提及的抵稅項外，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用，員工的所有工資，福利，用公司的名義買的電腦，家具，電器等“辦公用品”等等，通通可以抵稅，專家建議，謹記保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是信件等作為報稅憑據(jù)。

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